Судебная практика по ст 162 жк рф

Обзор судебной практики по вопросам споров с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖК, ЖСК), Обзор судебной практики от 20 апреля 2016 года

Судебная практика по ст 162 жк рф

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об управлении многоквартирным домом

В соответствии с ч.2 ст.

161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– управление управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Товариществом собственников жилья согласно ч.1 ст.135 ЖК РФ признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч.2 ст.136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно ч.1 ст.110 ЖК РФ Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами. В соответствии с п.1 ст.123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Управляющая компания – специализированное юридическое лицо, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирными домами.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика по спорам, с участием управляющих организаций – управляющих компания, ТСЖ, ЖК, ЖСК как между собой, так и иными лицами, в т.ч. гражданами. Судебные споры с участием управляющих организаций разнообразны, поэтому в обзоре приведены примеры лишь из нескольких категорий споров, которые являются одними из самых распространенных, а именно:

– Споры о передаче документации на дом, денежных средств и др. при смене способа управления или управляющей компании, расторжении договора управления домом;

– Споры по управлению имуществом, возмещению вреда;

– Споры по коммунальным услугам и платежам;

– Прочие споры с участием управляющих организаций (истребование информации, денежных средств с третьих лиц).

В обзоре приведены судебные решения как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов.

Споры о передаче документации на дом, денежных средств и др. при смене способа управления или управляющей компании, расторжении договора управления домом

1. Требования об истребовании документов, взыскании денежных средств удовлетворены.

Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для истребования от другой УК (ТСЖ, ЖС и др.) полученных от собственников денежных средств, документации на дом, иного имущества дома.

1.1. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.03.2016 N Ф01-792/2016 по делу N А17-2072/2015

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию.

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

законодательно установлена презумпция наличия у домоуправляющей компании документов, затребованных истцом, поэтому суд округа признает необоснованным как неподтвержденный документально аргумент Общества-УК о том, что у него отсутствуют акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, проектная и исполнительная документации на многоквартирный дом. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении многоквартирным жилым домом со стороны ответчика, о чем последний в процессе рассмотрения дела не заявлял.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата технической или иной документации, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

1.2.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420352993

Договор управления многоквартирным жилым домом: правовой статус и судебная практика

Судебная практика по ст 162 жк рф

01.02.2013

ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрено, что оказание услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на основании договора. По нашему мнению, указанный договор — является новым видом гражданско-правового договора, который ранее был неизвестен участникам жилищных правоотношений.

Процедура заключения договора управления жилым домом

Действующим законодательством предусмотрено, что управляющая организация обязана заключить договор с каждым собственником помещения в жилом многоквартирном доме. То есть, в идеальной модели, если споров между собственниками нет, то допустимо заключение одного договора с множественностью лиц на стороне собственника.

Однако существующая практика применения норм жилищного кодекса, говорит лишь о том, что такая модель выстраивания правоотношений между субъектами жилищных отношений скорее, как это указано ранее — идеал и далека от реального положения дел при заключении договора.

Так, процедура заключения договора зависит от многих факторов, существенно влияющих на процедуры принятия, утверждения и заключения договора. Например, от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом.

Договор управления жилым домом: если собственники не выбрали управляющую организацию в связи с пассивным поведением?

В данном случае законодатель предусмотрел т.н. «принудительный» порядок выбора управляющей организации, что небеспочвенно, поскольку в любом жилом многоквартирном доме необходимо обеспечить непрерывное управление и что не менее важно — предоставление коммунальных услуг.

Обратимся к действующим нормам жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст.

161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ЖК РФ с момента выбора управляющей организации и подписания хотя бы одного договора управления данная организация с учетом требований ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к исполнению договора управления.

Как заключить договор с теми, кто не изъявил желания или отказался заключить договор управления многоквартирным домом?

По нашему мнению, управляющая организация, действуя в интересах всех собственников помещений, приступила к выполнению работ и услуг, значит имеет место совершение т.н. «конклюдентных действий». Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от подписания договора с отдельными сособственниками помещений.

Еще более интересным, на наш взгляд, являются ситуации, когда собственники помещений провели собрание и выбрали определенное юридическое лицо в качестве управляющей организации, при этом, не поинтересовавшись у самой компании — готова ли она приступить к управлению жилым многоквартирным домом? Любо в тех случаях, когда решение о выборе способа управления было отменено, а заключенный во исполнение указанного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признан ничтожным. (см. судебную практику: Азовский городской суд Ростовской области)

Собственники предлагают заключить договор управления жилым домом на своих условиях

Не менее актуальными, являются ситуации, когда собственники в нарушение норм действующего жилищного законодательства предлагают заключить договор с управляющей организацией на своих условиях.

При наличии утвержденной общим собранием многоквартирного жилого дома формы договора. (см.судебную практику: Бутырский районный суд г.

Москвы (ответчик — ТСЖ); Псковский городской суд (Ответчик — управляющая организация ООО);

Если управляющая организация выбрана в качестве таковой общим собранием собственников, на котором также утвержден договор по управлению общим имуществом, она не вправе предъявлять требования о понуждении к заключению договора собственника помещения.

Проанализированная судебная практика, сводится к следующему:

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Жилищный кодекс и обязанность собственника заключить договору управления домом

При этом в статье 161 Жилищного кодекса РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (часть 5).

Указанная правовая позиция, соответствует фактическим обстоятельствам и толкованию норм материального права, данному Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 13.06.2007 г. по делу N А56-36199/2006, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 05.07.2007 г. по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.

Подводя итог, хотелось бы отметить хотя и весьма спорную, но на сегодняшний день вполне убедительную позицию, которая неоднократно высказывалась многими авторами. «Статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам ания собственников.

Вместе с тем пока этого нет в нормах жилищного законодательства, удовлетворять такие иски нельзя. Возможно ли удовлетворить иск об исполнении решения общего собрания — на этот вопрос должны дать разъяснения высшие судебные инстанции.

Предпосылки к этому уже явно налицо — противоречивая и непоследовательная судебная практика.»

Кузьмин Денис, частный юрист (пос.Нахабино, М.О.)

Источник: https://energovopros.ru/issledovania/2334/2408/29917/

ПомощьЗакона
Добавить комментарий