Неустойка по договору купли-продажи недвижимости

Как признать предварительный договор договором долевого участия и взыскать по нему неустойку

Неустойка по договору купли-продажи недвижимости

Многие покупатели квартир в новостройках заключают предварительные договоры купли-продажи или долевого участия с застройщиком, надеясь на благоприятное развитие событий.  К сожалению, вместо ключей от квартиры их часто ожидают неприятности.

 Стройка может остановиться, а застройщик может обмануть.  Однако не все потеряно: незадачливого покупателя может спасти признание предварительного договора договором долевого участия.  Рассмотрим, как это сделать и взыскать с застройщика неустойку.

Как установить, что предварительный договор – это на самом деле ДДУ

Судебная практика по предварительным договорам долевого участия в строительстве (ПДДУ), а равно и предварительным договорам купли-продажи (ПДКП) часто признает их полноценными договорами долевого участия. В случае, если в соглашении с застройщиком указаны существенные условия, предусмотренные законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», оно может быть признано ДДУ.

Признание предварительного договора договором долевого участия допустимо при условии, что строительная компания вправе осуществлять обязанности застройщика, т.е. в принципе может заключать ДДУ  (пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утвержденного Верховным судом РФ 04 декабря 2013 года).

Судебная практика всех инстанций последовательно поддерживает эти доводы, защищая дольщиков (Определения Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 № 78-КГ16-13 и от 19 января 2016 № 5-КГ15-196).

В то же время, если предварительный договор не содержит всех условий, необходимых для ДДУ, суд может отказать дольщику (Определение Верховного суда от 2 марта 2016 года № 307-ЭС16-335).

Аналогичную позицию суды занимают и в отношении ПДКП и других видов договоров с застройщиками. Но у судебной практики по ПДКП есть свои особенности.  Например:

  • если стороны назвали соглашение предварительным,
  • его условиями предусматривается подписание в будущем основного договора о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено, но при этом
  • покупатель обязан уплатить до заключения основного ДКП цену квартиры или существенную ее часть,

суды должны квалифицировать такой предварительный договор как ДКП будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (пункт 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Неважно, как было названо соглашение — руководствуясь пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ суд в любом случае будет устанавливать действительные намерения сторон при его заключении.

Если суд с учетом всех обстоятельств и действий установит, что стороны в действительности имели в виду участие в долевом строительстве (возведение многоквартирного дома за счет средств покупателя квартиры), такое соглашение будет признано ДДУ (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года от 10 апреля 2013 года).  Если же дом уже построен – соглашение, предусматривающее оплату, будет признано куплей-продажей.

В то же время предварительный договор не гарантирует возможность получения квартиры, что доказывает еще один случай из судебной практики, изложенный в Постановлении Восьмого Арбитражного Апелляционного суда от 17 марта 2016 года № 08АП-15138/2015.  Между истцом и ответчиком (застройщиком) были заключены ПДДУ.  От заключения основных ДДУ застройщик уклонился.

  Истец потребовал через суд принудить застройщика к их заключению. Однако, пока длилось судебное разбирательство, спорные квартиры были проданы и переданы другим покупателям.   Рассматривая иск, суд пришел к выводу, что квартиры должны остаться у тех покупателей, которые в них уже проживают.

Истец же имеет право только на денежные компенсации (возврат покупной цены и компенсация убытков), но не на получение квартир.

Неустойка с застройщика по предварительному договору купли-продажи

Уровень гарантий, установленных для гражданина-потребителя не должен быть снижен, если его денежные средства привлечены недобросовестным застройщиком путем уступки права требования, через предварительный договор или иным способом, прямо не предусмотренным законом 214-ФЗ.

Поэтому если суд установил, что в действительности застройщик привлекал денежные средства для строительства, покупатель-дольщик может претендовать на неустойку, штраф и другие выплаты в размере, предусмотренном 214-ФЗ.

Размер такой неустойки составит:

  • 2/300 ключевой ставки ЦБ РФ (ранее – ставка рефинансирования) для дольщиков – граждан;
  • 1/300 ключевой ставки для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Например, в одном из рассмотренных судом споров граждане подписали ПДКП. Им были предусмотрены строительство многоквартирного дома, а также передача квартиры истцам после ввода его в эксплуатацию. Стоимость квартиры была уплачена после заключения предварительного договора.

  С учетом этого, суд установил, что независимо от названия и юридической квалификации соглашения, целью его заключения было намерение приобрести квартиру в строящемся доме.

  На этом основании суд взыскал с застройщика неустойку по так называемому предварительному повышенной ставке, установленной 214-ФЗ, а также штраф за нарушение законодательства о защите прав потребителей и компенсацию морального вреда (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1326/2015).

Застройщик может защищаться, указывая, что начисленная по ПДДУ и ПДКП неустойка несоразмерна последствиям нарушения. В соответствии со статьей 333 ГК РФ, в этом случае взыскиваемая сумма может быть уменьшена.

Покупатель квартиры в ответ может сослаться на то, что застройщик изначально вел себя недобросовестно, заключив соглашение, не соответствующее закону, поэтому его ответственность не стоит уменьшать.

Подробнее о взыскании неустойки и прочих выплат с застройщика читайте в других материалах нашего сайта.

Право взыскать неустойку по предварительному договору купли-продажи недвижимости или ПДДУ может быть уступлено другому лицу.  Такая позиция была поддержана в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 19 июля 2017 года.

Неустойка с покупателя по предварительному договору

Зачастую в предварительном договоре предусмотрена возможность застройщика потребовать у уплатить штраф или неустойку в случае, если покупатель отказывается от его исполнения (то есть, не уплачивает цену квартиры). Как правило, размер такой неустойки устанавливается в зависимости от цены квартиры (обычной суммой являются 10% от нее).  Как правило, в качестве неустойки застройщик удерживает внесенный аванс.

Дальнейшее развитие событий зависит от того, имел ли застройщик право заключить этот договор.

Если (в большинстве случаев) по предварительному договору привлекались средства на строительство дома, такое соглашение законным не является.  Поэтому что-либо требовать по нему застройщик не имеет права.  Наоборот, дольщик может возвратить уплаченные средства и неустойку, признав через суд, что на самом деле с ним заключен ДДУ.

Если же застройщик законно подписал ПДКП (в случае, если дом уже достроен), тогда его требование правомерно. Но покупателю квартиры может помочь уже упомянутая статья 333 Гражданского кодекса РФ. Она позволяет уменьшить неустойку по ПДКП или ПДДУ, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Поэтому, прежде чем смириться с потерей средств, лучше проконсультироваться  с юристом – возможно, часть денег удастся вернуть.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/predvaritelnyj-dogovor-neustojka

Договор купли продажи квартиры образец | Гордон и Партнеры

Неустойка по договору купли-продажи недвижимости

Кто бы, что бы не говорил, скачать из интернета Договор купли продажи квартиры образец 2016 вы можете где угодно, например, с этой страницы — ПРИЛОЖЕНИЕ.

Если вам такой договор понадобился, скорее всего, вы готовите сделку купли продажи квартиры. Полагаем, Вам будет интересно узнать, что гражданское законодательство России такого договора не знает.

Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ есть понятие купля продажа, из которого с очевидностью следует сфера применения этих норм – от продажи спичек, до поставок товаров для магистральных газопроводов.  И есть отдельный раздел кодекса  – продажа недвижимости. А купли продажи квартир, домов, машино-мест и т.д. в кодексе нет.

Вместе с тем, не секрет, что в России ежегодно совершаются миллионы продаж квартир. Можем вас удивить:  каждый договор купли продажи квартиры всегда уникален.

Почему?

Согласно тому же Гражданскому кодексу РФ, каждый объект недвижимости – индивидуально определенная вещь, и в договоре должна быть соответственно описана. Кроме того, договор купли продажи, как и любой договор – результат договоренностей сторон о том, какую они совершают сделку, на каких условиях и в каком порядке.

Именно эти условия, которые в конкретных ситуациях всегда индивидуальны, и определяют уникальность каждого договора купли продажи квартиры.

Грамотный и правильный подход — планирование сделки купли продажи квартиры исходя из положения продавца и покупателя.  Например, в одних случаях покупатель привлекает ипотечный кредит.

Следовательно, в договоре купли продажи квартиры сразу необходимо планировать раздел, формируемый банком-кредитором, и закладывать время на согласование условий договора с банком.

Некоторые банки работают только со своими договорами, в которые не всегда можно учесть интересы продавца. Следовательно, это нужно выяснить и изучить договор банка.

Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры в пользу банка, следовательно, в случае спора по оплате возвращать квартиру будет сложнее, чем без ипотеки, следовательно – больше внимания оплате.

Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры и соответствующая регистрация ипотеки.

Или, на стороне продавца – несовершеннолетний, следовательно нужно согласие  опеки. В договоре купли продажи целесообразно прописать соответствующую обязанность продавца и его ответственность за достоверность предоставленных из опеки документов. Зачем?

А если продавец предоставит подделку согласия опеки?

По решению суда сделка недействительная, квартиру забирают у покупателя и возвращают продавцу. А деньги – покупатель будет долго возвращать деньги. И обязательность нотариальной формы договора купли продажи квартиры не является здесь гарантией.

Отдельный вопрос – порядок расчетов. Каких только перлов не приходится видеть. И по большей части они связаны с самостоятельным проведением участниками купли продажи квартиры. Как правило, покупатель заинтересован оплатить квартиру после регистрации права собственности на него. Это логично.

Но тогда в пользу продавца возникает ипотека (залог) квартиры в силу закона (статья 488 Гражданского кодекса РФ). Само по себе это не страшно, возникло обременение отмеченное в реестре недвижимости. После получения денег продавцом основания для залога отпадают, и его можно снять. Проблема в том, что снять этот залог без продавца у вас не получится.

 А захочет ли продавец заниматься снятием залога, когда он деньги получил? А вы с этим залогом еще побегаете.

Или, например, в договоре купли продажи вообще не указан порядок расчетов. Хорошо если указана цена квартиры,  и обязанность покупателя ее уплатить. Между тем, не менее важно внести в договор как именно должны проходить расчеты: в наличном или безналичном порядке, до гос регистрации перехода права собственности к покупателю или после, где, в каком порядке передаются деньги и т.д.

Каждое из перечисленных обстоятельств имеет значение, например, при оплате наличными, когда их передают?  Если этого условия в договоре нет, как продавец будет требовать от покупателя исполнения? Покупатель предложит продавцу открыть банковский счет.

Когда должен быть совершен платеж? Аналогично, в отсутствие этого условия в договоре, как продавец будет требовать исполнения?

Между тем, недавно мы проводили несколько необычную сделку. Покупатель нашел 3-х комнатную квартиру, но вся сумма у него будет только через 3 месяца. Продавцу нужна была сумма на однокомнатную, и  с оставшейся он согласился подождать. Как быть?

Мы конечно вышли из положения, был заключен договор купли продажи квартиры на 3-х комнатную и договор на покупку однушки, и одновременно – договор займа на разницу в цене.

При этом, поскольку мы были на стороне покупателя 3-х комнатной, мы так оформили все договоры купли продажи, что бы на эту трешку не возникала ипотека в силу закона  (залог). Благо закон это позволяет.

Все остались довольны. По истечение 3-х месяцев сделку завершили.

Как видите, договор купли продажи квартиры образец 2016 найти не проблема, но договор всегда уникален.

Особенности покупки квартир покупателями из регионов России Сложности при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью

Абсолютной системой стали сложности при покупке Московской недвижимости покупателями из регионов России.  Продавцам нужно быть готовыми, что при совершении сделки (непосредственно в момент подписания договора купли продажи квартиры или загородного дома) покупатель потребует изменить условия договора, причем текст ранее уже между вами согласованный.

И эти изменения конечно не в пользу продавца. Как правило, это или требования ввести повышенную ответственность продавца, или требования к состоянию квартиры, или начинается торг о цене или о порядке оплаты и т.д.

По нашему опыту, такие ситуации возникают только в случае отсутствия у покупателей юриста или риелтора, или присутствия на стороне покупателя юриста из региона.

Нам в таких ситуациях помогало снять споры наличие письменных обсуждений всех условий договора купли продажи квартиры и порядка совершения сделки.

Рекомендуем: если вашу квартиру или загородный дом покупает «региональный» покупатель, согласовывайте все условия письменно: при личной встрече – оформляйте договоренности протоколом, в остальных – смс сообщениями и сообщениями по электронной почте. Это помогает быстро снимать претензии.

ПРИЛОЖЕНИЕ   Договор купли продажи квартиры 2016 образец

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

город Москва                                                                                                                                                                          23 января 2017 года

Гражданка Российской Федерации, ……, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

гражданка Российской Федерации, ….., именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор купли-продажи квартиры (далее — Договор) о нижеследующем:

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил на условиях Договора следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью ….. кв. м, без учета помещений вспомогательного использования (лоджия) ….. кв. м, состоящую из …  комнат жилой площадью …. кв. м, расположенную на …  этаже многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, ……… (далее по тексту – «Квартира»).

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ….. .

1.3.

Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Квартиры, Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдана, возмездное или безвозмездное пользование не передана, не обременена правами третьих лиц, свободна от каких-либо притязаний третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

1.4.

Стороны в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством либо патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть Договора и обстоятельств его заключения. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или крайней необходимости, не на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не является для Сторон кабальной сделкой.

  1. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Стоимость Квартиры составляет ….. рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (цена Договора).

2.2. Покупатель выплачивает Продавцу …. рублей

2.3.

Передача денежных средств в счет оплаты стоимости Квартиры производится с использованием индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) в течение … рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру и государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Кредитора. Продавец получает доступ к индивидуальной банковской ячейке (индивидуальному сейфу) Кредитора в присутствии Покупателя и при предъявлении Кредитору следующих документов: оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию права собственности на Квартиру за Покупателем и с указанием Покупателя в качестве правообладателя. В момент получения денежных средств Продавец обязуется подписать и передать Покупателю расписку, подтверждающую получение им денежных средств.

2.4. Расходы на оплату аренды индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) несет Покупатель.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obraz/

ПомощьЗакона
Добавить комментарий